在主要内容开始之前，先简单聊一个题外话。很多人好奇在为自己筹备购置房产前，是应该先找房地产经纪人Realtor, 还是先找贷款银行的Loan Officer? 答案是：其实都可以。但是如果您买房子需要贷款买的话，从工作流程和合理的逻辑顺序上来说，那应该是先找银行的Loan Officer. 即便是您先找了房地产经纪人，地产经纪人一般也需要先确定您是否有借贷能力去买房子，所以绕个弯回来还是先找银行。特别是在疫情的大环境下，一些卖家都会要求买家提供银行贷款预批信Pre-Approval Letter和存款证明Proof of Funds，才会同意这些买家来看房子，以确保买家拥有购买能力并且诚心要买，以免冒着健康安全的风险浪费彼此的时间。所以如果您打算买房子并且需要贷款的话，您需要联系您的Mortgage Loan Officer，提供您的工作，收入，报税，已有房产，和银行存款等消息。我们会在经过您的授权后会获取您的信用报告，并且结合您所提供的所有数据和消息，根据您的收入，资产和各类债务帮您计算出您的可借贷金额Qualified Loan Amount, 您的首付金额加上您的可借贷金额就是您能够购买的房屋价格的上限。至于如何计算，每一位贷款申请者的情况都不一样，难易复杂程度不一样，同一算法不能套用到每一个case里，还涉及到自雇Self Employed 和W2的问题，工作类型，工作种类，薪资结构，薪资收发方式和频率的问题，企业主公司类型和营收的问题，报税方式的问题，税务抵扣的问题，房屋产权，房屋类型及房屋用途等问题，太复杂我在这里就不细说了，有机会的话在今后的文章中会和大家分享。
好，我们回到今天的主题“买房首付需要放多少？” 这个问题我每天都在回答不同的申请者，我们把它分成三个角度来回答：
第一个角度：最少可以只放多少？先说银行一般的最低要求，如果是政府担保的FHA Loan, 首付最低可以只放3.5%，如果是常见的Conventional Conforming Loan，那么首付最低可低至5%. What? 意思也就是说我买个100万的房子，首付只用付5万？That sounds too good to be true! 是的，这是真的，这不是梦，但是有两个先决条件。第一个条件，在通常情况下（当然有时也会有特殊的program），如果申请者买房时的首付低于房屋价值的20%（这里的房屋价值是指房子的成交价格Purchase Price和房子的估价Appraised Value中相比较小的那一个，当然如果估价和成交价一样的话就没必要担心这一点），银行会要求贷款申请者额外买一份叫做Private Mortgage Insurance的房屋贷款保险 （如果是政府担保的贷款，则称为Mortgage Insurance Premium）。这是由于申请者首付太少，贷款额太大，银行所需承担风险较高，所以银行需要申请者购买这份额外保险，以确保如果万一有一天贷款人违约不付了，银行将房产拿去法拍后若仍然有亏损，保险公司则会赔偿银行的损失。天下没有免费的午餐，所以如果申请者首付很少的话，需要购买额外的保险来保护这份贷款，毕竟银行借这么多钱给你，他们也是在投资，他们也会有风险，他们比你还担心和着急。十几年前的次贷金融危机就是因为大量借贷人违约不付房贷，导致市场上出现大量法拍屋，法拍屋多了市场上房子就变得供大于求，房价就开始往下掉，房价大幅下降导致其它很多没有被法拍的房子都变成了溺水屋，更多的房主选择遗弃他们的房子，如此恶性循环导致经济危机。在那个时候，奥巴马政府曾大力资助保险公司就是这个原因，通过救保险公司来救银行，通过救银行来救经济链中一系列的重要角色。第二个条件，首付付的少了，也就意味着贷款变多了，贷款变多了意味着什么呢？也就意味着申请者的工作收入要更高才能有资格去申请一个更高金额的贷款。还是用100万的房子来做个例子，首付5万贷款95万，相比于首付40万贷款60万，第一种情况对于申请人的收入要求就要高很多，因为随着贷款金额的增加，那么每个月的规定还款额也就随之增加，在帮助申请人计算他们的收入和债务的比例时，债务一下子就升高了，所以申请人要有更高的薪水才能qualify，这个道理就像是一个跷跷板，这一边低了，另外那一边就得变高了。 总结一下，贷款买房首付可以付很少，但您需要做好购买房屋贷款保险的准备，同时您的收入也要足够高才行。
第二个角度：你能付多少？在美国对于年轻人来说想要自己攒钱凑出一套房子的首付来是挺困难的一件事，这里不存在有“体制内”或者“公家”这一说，小时候听大人说的那种单位分配房子的事情在这基本上是天方夜谭，资本主义国家衣食住行都是用钱堆出来的，GDP是靠消费冲出来的，经济运作靠资本，一切都是向“钱”看。如果能在父母家里吃住还好，要是自己在外独立生活和居住的话日常开销很大。再加上生活观念上的不同，很多美国人租房租一辈子，不像我们华人的文化在对买房这件事上有执念，所以其实基本上大部分申请者的首付并不是十分宽裕，那这种情况的话基本上就是有多少放多少，尽量放够，尽量放到20%以上，实在放不到20%也没有关系，其实房屋贷款保险也没有很贵，咱是什么情况就做什么情况的事。
最后一个角度：在首付宽裕的情况下，你应该付多少？这个问题就仁者见仁，智者见智，无标准答案了。从贷款利率的角度来说，我在之前的文章当中介绍过，首付越多，贷款额越小，利率越低。举个例子，同样是买100万的房子，首付20万贷款80万的利率要高于首付40万贷款60万的利率，当然利率是被综合因素所决定的，不能只单看这一数字，具体详情请阅读参考我的上一篇文章“我要贷款买房子，你们利率是多少？这样问对吗？”从个人喜好，习惯和选择上来说，相对来说略保守的人喜欢多付首付，减少贷款金额，减少月付，从而减轻每个月的还款压力，甚至拼命多还，缩短周期提前还完，不想负债，一切求稳。而有的人则不想要放太多首付，不想把手上的现金都放到买房的首付上，而是将手上的现金留做他用，例如2020年买特斯拉的股票，一年后也许另一个房子的首付又出来了，把钱用在其它地方也许会带来更大的收益。根据我的个人从业经验，发现每一个贷款申请者都掌握着不同的经济知识和消息，拥有不同的见解，不同的理论theory，不同的想法，不同的立足点，不同的情况，也许有些时候你会不认同他们的理论，但你会发现很多时候他们的理论基于他们的情况都是对的，都是make sense的，都是是有一定道理的，一切皆以个人情况和实际出发，没有唯一正确的答案，只有适不适合的方案。如果在基于您的情况，计划和目标上需要一些专业的建议，欢迎您与我探讨。
我是Leon Hui, 毕业于UCLA数学和经济系，作为Mortgage Loan Officer就职于ACG Funding Inc. 无论您是自住还是投资，无论您是首次购房者，升级房主，还是房地产投资人，我都会为您提供适合您的贷款方案以满足您的需求和目标。通过专业的技能和丰富的经验，让您买得舒心，买得安心，买得放心。
如果您有关于房屋贷款的任何问题，请与我联系951-329-0236
