你是不是非常想（或需要）买房，但利率攀升，房价居高不下，库存有限，你感到挫败，觉得命运似乎与你作对？其实有几种非典型的方式可以买到房！
1. 业主融资 Owner financing
业主融资（Owner financing），也称为“卖方融资”，允许买家通过向当前房主贷款来买房，而不是走传统的抵押贷款来买房。
走这种买房方式，通常会申请 30 年分期每月还款，但五年后会进行一次大额付款（ballon payment）。 换句话说，买家首先向前房主支付五年的款项，然后在五年后，通过传统贷方为房屋再融资 refinance，并全额还清前房东。
业主融资这种新型买房方式对于买家和卖家来说是双赢。
可协商性
首先，这种方式让很多细节条款有了可协商的余地。买卖双方可以自由地坐下来敲定细节，包括利率、贷款期限以及首付金额。
假设一位卖房者距离退休还有 15 年。 他们已经在市场上投资，现在正在寻找赚取保证利息的方法。 他们环顾四周，发现大多数有担保的金融产品的利率保持在 2% 到 4%，例如货币市场帐户 (MMA) 和存款证 (CD)。 他们决定自筹资金出售房屋将带来更高的固定利率。
潜在买家同意支付 5% 的首付款和 7% 的 15 年利率。 他们计算每月还款额，包括本金、利息、财产税和房主保险。 付款符合买方的预算，双方都相信买方能够跟上付款。这样获得买卖双赢。卖方获得比他们原本赚取的利率更高的利率，而买方在 15 年内完全地拥有房屋。
需要明确的是：期限不一定必须是 15 年，双方可以协商贷款期限有多长。 或者，也可以选择传统的方式，即五年之后通过一笔大额贷款来完成交易。 这一切都取决于什么最适合每一方。
资本利得税
业主融资可以让拥有大量房屋产权的卖家更容易缴纳资本利得税。 假设一个卖家在他们的房屋中获得了 300,000 美元的收益。 根据美国国税局的说法，他们可能有资格从他们的收入中扣除高达 250,000 美元的收益，只要对剩下的 50,000 美元缴纳税单。
如果卖家以传统方式出售房屋，并在交易结束时一次性收到全部 300,000 美元，他们的税单将在纳税时间到期。 但是，业主融资让他们一次只能从房屋中收到一点收益，这样有利于在纳税时间到期时，卖家处于较低的税率范围内
2. 租赁选择权 Lease-option
通常与业主融资相混淆，租赁选择权有一套完全不同的规则。 但是，细节是可以商量的。
简而言之，租赁选择权的工作原理如下：
● 在签订合同之前，房主和承租人确定哪一方负责维护和维修房产。 大多数协议分摊费用。
● 房主可能会要求租户支付房屋价值 2% 至 7% 的选择费，以保留选择权。
● 房主和承租人决定租约的期限。 在那段时间结束时，承租人必须决定他们是否要买房子。
● 承租人在一定年限内支付的租金略高于公平市场价值。
● 房主将每月租金的一部分存入专项基金，用于支付首付款。
● 在租约结束时，承租人要么买下房子，再签一份租约，要么搬出去。
● 如果承租人决定不购买房屋，他们将失去选择权费（option fee）以及存入首付基金的任何资金。
⚠️不要与租赁购买协议（lease-purchase）相混淆，一些房主更喜欢通过 lease-purchase 出售他们的财产。
工作原理如下：
● 虽然许多细节与租赁选择权相同，但租赁购买协议要求承租人在租赁期结束时购买房屋。
● 在签署初始合同之前，双方要么商定价格，要么商定进行房屋评估的具体日期。
● 如果承租人决定在任何时候退出交易，房主可以起诉他们违约。
● 在签协议之前，了解向您提供的是哪种类型的租赁合同很重要。
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