现金再融资Cash-Out Refinance是一种把房屋净值变现的方式。你可以用这笔钱翻修房子、支付孩子的大学学费或医疗费用。但很多人关心的问题是：这样操作有没有税务影响？能不能用来抵税？
1. 现金再融资所得是否需要缴税？
答案是不需要，现金再融资所得不是收入，而是你用房屋净值抵押借出的一笔贷款。类似的，从房屋净值贷款Home Equity Loan或信用额度HELOC中提取的资金也不需要缴税。
此外，不仅不用交税，如果你把贷款资金用于改善房子，甚至还可以抵扣一些你为再融资支付的利息。
2. 现金再融资的税收规则
如果你打算逐项申报抵税，你可以从应税收入中扣除你为新贷款支付的利息，但前提是你必须把拿到的这笔现金，用于房子的“资本改善”。简单来说，就是那些能提升房产价值、延长房屋寿命或改变用途的项目。你还必须保存好收据和其他文档，这样才能成功抵税。
房贷机构Cardinal Financial的高管表示，“如果你用这笔钱提升了房屋价值，还能抵税，那就是双重好处”。
3. 如何使用现金再融资，让利息支出变成可抵税项？
如果你将现金再融资套出来的钱用于以下项目之一，那是有可能抵扣这笔新房贷的利息的：
1）用于房屋的资本性改善
并不是家中所有的维修项目都符合“资本性改善”的标准。比如修水龙头，只属于日常维护，不具备抵税资格。
而符合抵税资格的改善项目包括但不限于：
在后院建一个泳池或热水浴缸
建造新的卧室或浴室
在房子周围建篱笆
加固屋顶，更有效的抵御恶劣天气
升级窗户
安装中央空调或供暖系统
安装居家安全系统
税务律师Dennis Brager表示，“厨房翻新、浴室改造、加建房间或为年迈父母做无障碍改造，这些都符合条件。单独粉刷墙壁不符合，但如果它是大型翻新的一部分，油漆费用就可以抵扣”。
使用再融资资金进行资本性改善，不仅现在可以把利息抵税，未来卖房时还可能降低资本利得税，但一定要保留好所有的收据。
2）增设居家办公室
这是近年来非常受欢迎的项目，尤其适合自雇人士或有副业的经营者。但要享受“居家办公室抵税”，必须符合以下条件：
专属且经常性使用： 办公空间必须专用于工作，不能跟客房或游戏室混用
作为主要办公场所： 这个空间得是你主要的办公地点，或是你经常接待客户的地方
注意： 上班族远程办公是不符合资格的，只有自雇者才适用。有两种计算抵税的方式，简化法是每平方英尺可抵扣$5，上限300平方英尺；常规法是按照办公室占用的比例，实际计算水电等支出进行抵扣。
3）改善出租房产
如果你把现金再融资的钱用于修缮或升级出租房，那这笔开销通常也可以抵税。无论是简单的维修还是提升房屋价值，只要用于出租用途，就具备抵税资格。
4）现金再融资中的房贷积分Mortgage Points也可以抵税
Mortgage points是你为了换取更低利率而提前支付给贷款方的费用。但这笔钱不能一次性全额抵税，只能在贷款年限内分年抵扣。如果你在15年期现金再融资中支付了$2,000的抵扣点，那么你每年可以抵扣约$133.33，直到贷款结束。
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4. 使用现金再融资时，房贷利息抵税的限制有哪些？
1）额度限制
根据现行税法，你只能抵扣最高$750,000的房贷利息，如果已婚但分开报税，则为 $375,000。如果你和配偶联合报税，原房贷余额已经达到或超过$750,000，再进行现金再融资将无法抵扣新增部分的利息。如果原房贷余额接近$750,000，而现金再融资让你超过了上限，就只能抵扣部分利息。
如果你是在2017年或之前买的房子，可以按照之前的规定抵扣高达$1,000,000（分开报税为 $500,000）的房贷利息。但如果你今天进行现金再融资，利息仍然是受现行规定的限制的。
2）资本性改善的要求
如果你将现金用于资本性改善以外的任何事情，将不能扣除整个新房贷的利息。
举个例子，你有一笔贷款的余额是$60,000，用套现的$20,000在自家后院加装了泳池，那这$80,000的利息都可抵税。但如果你把这笔钱拿去还了信用卡，就只能抵扣原来那$60,000的利息，新增的$20,000不能抵扣。
即便如此，用现金再融资来偿还信用卡债务可能仍然是一个明智的选择。大多数信用卡收取两位数的利率，而现金再融资的房贷利率通常徘徊在6%～7%之间。
5. 现金再融资的优缺点
优点：
可借的金额比较高
利率通常低于信用卡或其他贷款
有机会享受税务优惠
缺点：
抵税规则复杂
增加房贷余额
潜在的房贷利率更高
无力偿还可能面临丧失房产风险
6. 现金再融资的替代方案
1）房屋净值贷款Home Equity Loan：这是一种固定利率贷款，而且不会动你现在的房贷。如果你原本的房贷利率很低，不想因为现金再融资而舍弃它，那这种贷款方式可能更合适。
2）房屋净值信用额度HELOC：和上面的净值贷款类似，但区别在于HELOC通常是浮动利率，也就是说利率会随市场上下波动。
3）个人贷款：通常利率更高，额度也较低。如果你对还款能力有所顾虑，不想拿房子当担保，那个人贷款可能是更安全的选择。
来源: bankrate.com
