买卖房屋时，最关键的两个数字就是：成交价和房屋估价。可有的时候，这两个数字对不上，就会让交易进度卡壳。毕竟卖家不想降低价格，银行也不会为一套不值那么多钱的房子批贷款。
所以，当这两个数字差很多时到底意味着什么？会对买卖双方会造成什么影响？今天就带你一次性了解清楚⬇️
1. 什么是估价差？
当房屋成交价高于估价时，中间的差额就叫“估价差appraisal gap”。简单来说，就是买卖双方同意的成交价和专业估价师评估出的房屋价值之间存在的差距。
据Key Mortgage Services高管Esther Phillips解释说，“成交价是买卖双方心里的价，而估价是根据周边相似房屋成交情况得出的真实市场价值，一般房屋贷款会以后者作为贷款依据”。
2. 估价差是如何运作的？
举一个简单的例子：你看中了一套挂牌价$35万的房子，并以全额报价，卖家也同意成交。但银行派来的估价师给出的房屋价值只有$31万。这样就产生了$4万的估价差，也就是你需要从银行多贷$4万才能付全款，但银行不会批给你超出估价的贷款，这部分差额必须你自己想办法补上，否则交易很可能黄了。
3. 如何解决估价差？
估价差确实可能让买房交易陷入僵局，但并不一定会破坏交易。其实有好几种方法可以补救：
1）买家自己补差价
最直接的办法就是自己掏腰包把差价补上。但这对大多数人来说不是小数目，需要有一定积蓄。你可以考虑变现部分投资、动用退休金、申请一笔额外贷款。
另外，你也可以尝试说服银行同意你降低首付比例，让你有更多现金来补差价。但这样通常需要你买“私人房贷保险PMI”，在你无法偿还贷款的情况下给银行提供了额外的保护。
2）重新谈判
如果合同里有“估价条件appraisal contingency”，那你可以和卖家重新谈价，让他们降价到接近估价的水平。也可以提议各退一步，比如平摊差额。卖家有时会愿意这样做，特别是他们急着出手或者房子挂了一段时间还没卖出去。
3）申请重新估价
如果你觉得估价师给的价格不公正，是可以申请复议的，但你要有确凿的证据，比如估价师忽略了市场行情或者评估错误。如果申诉成功，你可以重新贷款并做新的估价，也许能拿到和成交价更接近的结果。但过程费时费力，卖家也未必愿意等，特别是他们还有其他潜在买家的情况下。
4. 估价差保障条款和估价条件
虽然估价差会影响交易，但其实并不少见。很多购房合同里都会有应对估价差的保障条款。
“估价差保障条款appraisal gap coverage可以算是估价条件和放弃估价条件之间的中间选项。它在合同里会写明，如果估价低于成交价，买家愿意补多少差额”。
通常这种条款里会写明一个具体金额，比如最多补$2万。而“估价条件”则是你退出购房合同、拿回定金的法律依据。没有它的话，如果想解约你得和卖家协商，并可能会损失部分定金。
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