买房卖房一定要找经纪人吗？5%～6%的佣金到底花哪里去了，背后服务大揭秘

在这个“自己动手”的数字时代，很多买房人和卖房人都会想：我真的需要房产经纪人吗？或者更具体点说，我真的要付经纪人佣金吗？

说实话，一个靠谱的经纪人还是很有用的。买房时，经纪人能拿到你自己找不到的信息，用专业眼光帮你筛选房源，还能帮你写出更有竞争力的报价。卖房时，经纪人能帮你定价、做市场推广、把房子卖个好价钱。那这些佣金到底怎么算？值不值？接下来我们就来分析一下。

2024年，全美房地产经纪人协会NAR和几家大型经纪公司因诉讼达成和解，佣金规则正式改了。以前卖家通常要付5%～6%的总佣金，既包括自己的经纪人，也包括买家的经纪人。现在是谁付买方经纪人佣金，得提前谈好，写在合同里，不再默认由卖家全包。

绝大多数经纪人不是领工资的，而是拿佣金。佣金就是房屋成交价的一定比例，房子越贵，他们赚得越多。过去行业标准是6%，买卖双方经纪人各拿一半。但随着折扣经纪人、网络公开房源兴起，现在一般在5%左右，而且可以协商。

经纪人佣金的具体条款会因销售而异，也可能取决于他们所在的地区和公司，但要注意的是，佣金都是在成交过户时才支付的。举个例子，$250,000的房子，5%佣金就是$12,500。$1,000,000 的房子，5%佣金就是$50,000。

1） 什么是双重代理Dual Agency？

“双重代理”指一个经纪人同时代表买家和卖家。这样佣金分配会不同，谈判空间更大。
不过，各州法律不一样，有的地方禁止双重代理。即便允许，经纪人也必须保持职业操守，确保双方利益。

加州Grass Valley的经纪人Samantha Fish表示，“这是我们职业道德的一部分，也写进了合同。如果有人走进我主持的开放日，对房子感兴趣但没有经纪人，我可能会说，让我帮你联系我们办公室的另一位经纪人，这样他们在整个过程中也能得到代理服务”。

2）经纪公司也要分成

房产经纪公司本身也可能会从佣金中抽成。比如RE/MAX的分成模式，经纪人从成交佣金中拿走95%，而公司则收取5%。

你可能会想，这笔佣金到底买了哪些服务？首先，经纪人是持牌专业人士，熟悉本地市场，并且擅长谈判，这对买家和卖家都很有帮助。佣金同时也是对经纪人在整个过程中花费时间的补偿，比如解答问题、协助流程等。

另一个大优势是，经纪人能使用MLS，这是一个覆盖面极广的房源数据库。买家可以通过它接触到最全面的房源选择，卖家的房源也能被更多潜在买家看到。

对买家来说，经纪人能帮你发现你自己可能根本找不到的房源或社区，还会负责安排看房、准备并提交报价、填写和提交相关文档等。对卖家来说，佣金还涵盖了价格研究与市场分析、房源推广与布置、组织开放日、处理买家报价等一系列服务。

根据Clever Real Estate在2025年9月的数据，全国平均佣金是5.57%，其中卖方经纪人拿 2.82%，买方经纪人拿2.75%。

以下是各州的平均房产佣金👇

• Alabama — 5.93%
• Alaska — 5.03%
• Arizona — 5.26%
• Arkansas — 5.65%
• California — 5.03%
• Colorado — 5.65%
• Connecticut — 5.00%
• Delaware — 5.65%
• District of Columbia — 5.50%
• Florida — 5.59%
• Georgia — 5.67%
• Hawaii — 5.03%
• Idaho — 5.61%
• Illinois — 5.56%
• Indiana — 5.70%
• Iowa — 5.70%
• Kansas — 5.70%
• Kentucky — 5.65%
• Louisiana — 5.65%
• Maine — 5.62%
• Maryland — 5.55%
• Massachusetts — 5.39%
• Michigan — 5.73%
• Minnesota — 6.02%
• Mississippi — 5.65%
• Missouri — 5.52%
• Montana — 5.61%
• Nebraska — 5.70%
• Nevada — 5.61%
• New Hampshire — 5.62%
• New Jersey — 5.23%
• New Mexico — 5.74%
• New York — 5.76%
• North Carolina — 5.50%
• North Dakota — 5.70%
• Ohio — 5.73%
• Oklahoma — 6.12%
• Oregon — 5.10%
• Pennsylvania — 5.81%
• Rhode Island — 5.62%
• South Carolina — 5.65%
• South Dakota — 5.70%
• Tennessee — 6.00%
• Texas — 5.85%
• Utah — 5.61%
• Vermont — 5.62%
• Virginia — 5.69%
• Washington — 4.86%
• West Virginia — 5.65%
• Wisconsin — 5.75%
• Wyoming — 5.61%

买房也可以不用经纪人，只不过会让事情变得更复杂而且风险高，所以要仔细权衡下利弊。

对卖家来说，更常见的做法是不找经纪人，直接自己卖房，这种方式叫“房主直售FSBO”。根据NAR数据，2023年7月～2024年6月间，大约6%的交易是房主直售。不过，自己卖房也意味着要投入大量精力和时间。

另一个选择是找低佣金经纪人，收费通常只有1%~1.5%，比传统经纪人便宜很多。但因为他们每套房赚得少，通常走量为主，所以服务可能没有传统经纪人那么个性化。

还有一些经纪公司采用固定费用模式，无论你房子卖多少钱，都只收同样的费用。

另一种避免支付佣金的方法是直接把房子卖给iBuyer或现金收房公司。这种方式虽然省去了佣金，但他们给的报价通常比市场价低，而且部分iBuyer还会收取服务费，和佣金差不多。

最后要提醒的是，即使你省下了经纪人佣金，买卖房子仍有不少其他过户费用需要支付。

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