通常房屋卖家仍是较偏好现金买家，除了少了贷款估价等步骤交易流程更快速，更无须担心因贷款失败而交易被迫取消的风险，过户天数也较短，因此基本上现金买家拿到房子的机率较大，比贷款买家更具优势。但是这不代表贷款买房者全然无机会。 欲贷款买房者，在美国开始看房子前，一定要先拿到一份贷款预先批准信 (Pre-Approval)。获得贷款预批意味贷款人已审核过买家信用和财务状况，且买家借此也可了解自己负担的起的买房预算上限与最高可贷款金额，经纪人也会依此上限搭配买家想要的地产条件去做地毯式搜房。
 提醒！ 当看到中意的房子并想出价时，则需将这份 Pre-Approval 连同出价合同一并...

Pre-Qualification 并不等于 Pre-Approval，请参考以下分析： Pre-Qualification 贷款资格预审： •正式程度：仅贷款机构非正式的资格预审 •数据：不用准备任何文档，可直接透过电话与专员进行口头咨询预审，快速估算大约借款额度，但并未确实调查申请人信用 •效力：效力不大 Pre-Approval 贷款预先批准信： •正式程度：正式的贷款资格预审 •数据：需提出相关数据并填写买主经济状况表会调查申请人信用状况。贷款机构在综合评估后，才会核发一份书面conditional commitment，即贷款预先批准信 •效力：在日后出...

欲贷款买房者，在美国开始看房子前，一定要先拿到一份贷款预先批准信 (Pre-Approval)。获得贷款预批意味贷款人已审核过买家信用和财务状况，且买家借此也可了解自己负担的起的买房预算上限与最高可贷款金额，经纪人也会依此上限搭配买家想要的地产条件去做地毯式搜房。 • 买家可先自行找寻银行或贷款机构进行贷款预先批准信的申请；或者也可请地产经纪人协助办理。 • 进行 Pre-Approval 申请时，若发现自己信用分数出错，可即时提出修正，及早发现及早更正才能确保自己后续贷款申请时能更顺利快速且取得较低利率。 • 买家可接触数间贷款机构做咨询，以作为后续合作申请贷款时参考使用。建...

贷款种类百百种，可大约分成两种基本类型： 浮动利率 (Adjustable Rate Mortgage, ARM) 定义：初始利率比固定利率低，但往后利率会随指数 (Index) 浮动。开始浮动的年限和利率增幅皆事先规定。 【举例】7ARM、还款时间30年，代表前7年利率不变，往后每年根据市场情况浮动调整。 风险：短期而言，浮动利率比固定利率来的低，但长远角度风险也是较高的。 适合：中短期投资者或持房年限短的买家。 固定利率 (Fixed Rate Mortgage) 定义：利率固定不动 风险：较低 适合：适合打算长期持有房产，长期风险承担力较低、追求稳健的...

如果你已经决定从浮动利率房贷成固定利率房贷，转换过程与你首次申请贷款的过程其实非常类似。其实换成固定利率房贷，就是用全新的抵押贷款代替原来的抵押贷款。 你可以按照以下步骤参考操作： 1. 做一些初步研究，了解你的房屋现在值多少资产。你需要了解抵押贷款现在的余额，以及你的房子在现在市面上的价值。 2. 你可以从你的贷方那里获取你当前的贷款余额。你可以聘请因为评估师来了解当前房屋的价值，也可以参考当前你家那一片正在出售的类似房型的价位。 3. 最好你是可以在在线先获得一个关于房屋价值大概的估算，因为在你申请 Refinance 之后，贷方会派出评估师。 4. Refinance 所...

当前利率低，许多屋主都在慎重考虑要 Refinance 拿低利率以降低每月月付。Refinance 的贷款期限选择因人而异，但不管选30年15年或是更短，贷款利率一定更低（否则何必 Refinance）；而30年因为期限长，分摊到每个月所需要支付的费用当然少，甚至可以从房屋净值中提取现金。但是因为贷款金额将比当前贷款分散在更长的年份中，所以也有可能整体上他们需要付得更多。 再贷一个30年房贷有什么好处？&nbsp 再贷一个30年的房贷 Refinance，你可以锁定一个很长时间的低利率，同时还可以腾出你的资金用于长期投资。此外，将房价锁定30年也可以抵御通货膨胀，这样即使...

想要做 Refinance，首先要检查一下自己当前的财务状况，主要你可以从以下三部分入手： 1. 提高你的信用评分：如果你在首次借用现有抵押贷款时信用评分良好，那么你可以努力尝试把评级提高到优秀。比如说，常规贷款至少需要620分，而FHA贷款则至少需要580分，但是得分越高越好。 2. 降低DTI比率：贷方通常希望看到DTI比率（专用于偿还债务的支出占总收入百分比）低于43％。 因此，如果您的月收入为5,000美元，则需要确保你为各项债务每月支出的金额在2,150美元及以下。 3. 提高房屋净值：如果你没有在自己的房子上创建太多的房屋净值 (equity)，那么获得 R...

浮动利率（ARM）有利有弊，若能正确了解且明智地加以利用，可以让借贷者在一段时间内省下不少钱。不过浮动利率也会带来许多财务上的不确定性，特别是在最初的几年过去之后。 一旦达到浮动利率贷款的第一个调整期，利率将以预定的时间间隔（通常是每年）开始变化。 理论上来说，浮动利率可能会增加，也可能会降低。但在实际情况中，浮动利率一般都会出现上涨。这就是为什么大多数房主试图从浮动利率房贷 Refinance 改成固定利率房贷。如果借贷者有打算长期持有房产的话，那么固定利率会比较有利，因为不会再出现利率涨幅；如果你买入房子后想等高价时候就直接脱手，那么建议直接用浮动汇率就OK。 若是通过固定利率...

不同贷款公司的利率锁定政策不同，贷款公司会在初始贷款申请批准之后，以及在提交承保(underwriting)之前，提供利率锁定。如果贷款公司没有提到这部分细节，贷款申请人可以主动询问，对于时限还有费用部分就会有比较清楚的认知。 部分贷款公司锁利率是要收费的，费用高低取决于贷款的金额以及锁定期的长短，这些因素会对费用会产生很大的影响。另外有些贷款公司则会免费提供；但是所谓的“免费服务”，其实还是会以另一种形式被计算回到你的利率当中。 锁定利率是否值得？&nbsp 利率锁定的好处远大于风险。利率锁定不是为了拿到最佳贷款 Deal，而是为了保护屋主的购房权。只要你在确认购房之...

什么是「锁住」房贷利率？ 所谓“锁住”房贷利率，其实指的是贷款人在一段特定时间内向你保证贷款利率不变的提议。对此，你可能需要支付一定的费用。 房贷利率锁定可以保护你免受更高的利率，但你也不会获得较低的费率，除非您可以选择一次性“下浮 (float down)”。 一旦锁定，贷款的利率将不会改变，除非你的申请细节发生任何变化。如果你的申请中提供的消息发生变化，例如财产评估、信用评分、收入或就业等等，或者贷款本身有修订，例如抵押的长度或类型，那此时锁定可能会失效。 什么时候应该锁定抵押贷款利率？ 如果你申请的房屋贷款已经获得批准，而且现在的贷款利率是你觉得符合预算的，那么这个时...

房贷很令人头疼，但是更让人崩溃的是遭遇房贷骗局。以下是5种常见的房贷骗局，希望大家在申办贷款期间都要提高警觉，更重要的是要找到可靠有信誉、值得信赖的专业房贷公司办理。 1. Bait-and-Switch&nbsp 这可能是最常见的骗人技巧了，虽然变化很多，但是它的基本逻辑是这样的：潜在的贷款人收到了一个很诱人的贷款提议，例如利率很低或者月付很划算，然后贷款人投入了很多的经历准备房贷融资，结果在签署协议前不久，对方突然提出了全新的、条件完全不如之前的贷款条款。但很多时候，因为贷款人已经付出了很多心力准备之前的材料，即使条款出现改变，他们也不想再换了。 2. Equi...

浮动利率贷款 (ARMs, Adjustable-rate Mortgage) 比较适合在买房后初期用来尽量减少每月抵押贷款支付。 但是当利率开始上升时，伴着浮动利率贷款的每月支付款相应增加。为了避免增加付款，这时候建议可以切换到固定利率抵押贷款。虽然固定利率抵押贷款的每月付款最初可能高于 ARM 的付款，但这时候即使房贷利率继续上升，也可以放心地知道每月支付款将保持不变。 Refinance 房贷利率免费计算器 今年开始美国房贷利率的下降对潜在买房者和已经贷款买房的人来说都是好消息，已经贷款买房的可以趁机做 Refinance，如下图免费分析工具可以选择所居住州的 Refin...

房贷 Refinance 主要分为三种，Rate-and-Term, Cash-Out, and Cash-In。想要套现的话一般可以选择 Rate-and-Term 和 Cash-Out。 1. Rate-and-Term Refinance 在 Rate-and-Term 这种类型的 Refinance 当中，新贷款与原始贷款不同之处在于抵押贷款利率、贷款期限，或者两者都不相同。 例如，在 Rate-and-Term 这种类型的 Refinance 当中，房主可以将30年期固定利率抵押贷款再融资为15年期固定利率抵押贷款，或者可以按照6％的抵押贷款利率从30年期固定利率抵押贷款...

申请房屋贷款主要需要三个方面的准备，一是填写贷款申请表，二是申请贷款准备数据，最后如果你的房产是HOA时，办贷款需额外准备的文档。 1. 填写贷款申请表(Uniform Residential Loan Application)&nbsp • 贷款种类和期限(Type of Mortgage and Terms of Loan) • 房地产消息和贷款的目的(Property Information and Purpose of Loan) • 贷款人情况(Borrower Information) • 工作情况(Employment Information) • ...

房屋贷款利率是影响还款金额高低的至要关键之一，利率差一两个点 (point) 就可以省下上百甚至上千块。影响贷款利率的因素除了购买的房屋类型、贷款年数、头期款比例以及利率种类选择之外，借贷人本身的条件也会影响。 影响贷款利率的因素 • 收入与工作：W-2，并在同间公司工作连续2年以上。 • 信用分数：信用分数在750分以上是最好的。 • 其他资产：如现金存款、其他房产等。 • 负债：如其它贷款或信用卡债等(如学贷等)。 • 贷款年数：年数越低利率越好 (贷款年数越长，银行风险越高)。 • 固定或浮动利率：通常浮动利率好过固定利率，固定利率贷款的风险在银行。 • 自住、...

无论是买房还是为房屋 Refinance（再融资），我们都希望能够提高自身房屋的估价，为自己赢得更多的利益。那么有哪些小 Tips 可以提高我们房屋的估价呢？下面整理了必知步骤以供参考。 1. 你会首先收到评估师的电话预约，选择一个他方便的日期和时间。请记得当他到达你需要评估的房屋前的时候，你本人已经在门口等待他了。 2. 你的房屋内外的装修都要处于很完美的状态，就和你准备卖房子时候的状态一样。 3. 房屋外部如果有草坪或者矮的灌木的话，请记得提前修剪一下，确保评估师到来的时候看到的是非常整齐的样子，如果这时候鲜花盛开就更好啦！另外，评估师需要测量外部大小，如果花草非常...

你可以从 Refinance 房贷拿出来的现金多寡取决于三大因素，而金额差不多会落在75-85%之间。这三大因素如下： 1. 你的房子现价减去房贷余额的差额决定你可以拿出多少现金出来。 2. 你的收入和信用分数是你可以拿到多少贷款的指标。 3. 你选择的贷款多少会有贷款金额限制 (Loan-to-value, LTV)，详情可以看这篇举例：《有现金急用需求，如何透过房贷 Refinance 把钱拿出来活用？》 以下针对各个名词做更深入的解释。 房屋产权价值 Equity Value in Home 你的房屋价值跟你的贷款余额差价决定你可以从中拿出多少现金。就算你找...

Refinance 「再融资」的意思就是「拿新的贷款去偿还现有的贷款」。新贷款也许有更低的利息，不但可以帮你改善自己的财务状况，也有可能改善自己的贷款能力。其他 Refinance 好处如下： 省钱： Refinance 的理由是为了节省利息，通常 Refinance 可以降低现有的利率，特别是长期或是大额的贷款，可以因为降低利率而节省大量的资金。例如：你现有的房贷利息是7%，Refinance 后你可能可以拿到更低的房贷利息，比如4%或是5%，可以用较低的利息偿还房贷。 降低付款： Refinance 可以帮你降低每月支付的费用，而且当你申请 Refinance 时，可以重...

什么是 Refinancing？ 这年头好像越来越多人买房了，这时候如果还不知道要怎样申请贷款、Refinance 的话那岂不就吃亏了？房贷利息这么高，你是不是想把利息压低一点稍微喘口气？究竟什么是 Refinance？ Refinance 「再融资」的意思就是「拿新的贷款去偿还现有的贷款」。新贷款也许有更低的利息，不但可以帮你改善自己的财务状况，也有可能改善自己的贷款能力。流程通常如下所示： 1. 你想降低利息，改善现有的贷款 2. 找到好的贷方（银行），并请申请新贷款 3. 用新贷款偿还现有的债务 4. 按时支付新贷款，直到你还清贷款 ...

Refinance 「再融资/重贷」的意思是「拿新的贷款去偿还现有的贷款」。新贷款也许有更低的利息，不但可以帮忙房贷屋主改善自己的财务状况，也有可能改善自己的贷款能力。在美国，通常有贷款的屋主还贷几年后会重新审视自己房贷的借贷利率、剩余欠款和利息，并且考量当前市场状况和利息政策，来看看自己是否能透过 Refinance 得利。 若计划 Refinance，可利用以下工具来选择所居住州的 Refinance 公司推荐。 前提 在考虑要不要 Refinance 的时候最重要有两点因素考量：一个是未来打算使用/居住这间贷款房的时间，一个是总体贷款金额和利率。如果短期之内不打算...

年龄与卵子质量有很大的关系，年长女性的卵子数量不但会减少，质量也可能会受到影响。一般来说最佳怀孕生育年龄是25~30岁，随年龄增长生育力逐渐下降，而现医学界定35岁以上初产妇为高龄，也就是超过34岁即为高龄妊娠（也有一些欧美本地医生标准较宽，认为40岁以上才是高龄、45岁以上可能才建议做试管）。这道年龄门槛会定义在「初产妇」的缘故是许多疾病像是妊娠高血压会在初产妇发生，经产妇（生过一胎以上）除非两胎相隔的时间很久才比较需要注意。年纪越大怀孕，罹患妊娠高血压、妊娠糖尿病、子癫前症的风险越高。 现代夫妻多半都希望经济稳定之后才生儿育女，随着现在晚婚晚育的趋势大增，34、5岁以上的新手妈...

美国境内大多数的州都没有提供外国游客买东西的退税服务。目前只有德州 Texas 与路易斯安娜州 Louisiana 才有国外游客退税点。游客需要持外国护照，提供90天内的机票当证据 (在美国停留不超过90天)。在德州的话，只要能证明你买的商品要送到国外去，也能退税。 在美国的居民，长住美国的外国人，双重国籍，在美国待超过90天的旅客都不能申请退税。

营养的橄榄油可分为四级： 特级初榨橄榄油/冷压初榨橄榄油Extra Virgin Olive Oil：以冷压方式压榨而成，不经任何加热处理，油酸度(Oleic Acid)须低于0.8%。保有天然橄榄果香，天然青绿色泽，营养价值最高，为级数最高的橄榄油。 初榨橄榄油 Virgin Olive Oil：次于特级初榨橄榄油，经橄榄果首次冷压而成，经压榨的橄榄油，油酸度高于0.8%的将被分级为初榨橄榄油(Virgin Olive Oil)，味道温和、仍保留丰富营养。 纯橄榄油Pure Olive Oil/Olive Oil ：经过精练(加热及化学处理)的橄榄油，己失去天然果香、味道、颜色及...

所谓开门七件事「柴米油盐酱醋茶」，油是家家户户每天炒菜必需品，挑选有益健康的食用油也就格物重要。偏偏，市面上食用油种类五花八门，让人不知从何选起，或认为使用橄榄油就是最好。事实上呢，每种油皆有其特性，更有适合的烹煮方式，本篇就来科普一下日常食用油，不仅教你认识各类油品，更要教你烹煮时要如何运用，让你越吃越健康！ ★油怎么选？视烹调方式而定！ 读完前面的介绍就知道，该把以前「一桶油用透透」的观念改掉啦！每种油品各有优缺点，虽然不饱和脂肪酸对健康较好，但事实上油脂愈不饱和，也愈不稳定。因此，没有「最好」的油，只有「最适合」的油，所以不同的烹调方式就要选用不同的油品，才能越吃越健康！ ...