【房贷利率低到底有多爽?】
3月份美联储闪电降息,之后房贷利率持续下跌,今天30年固定利率2.5%,15年固定利率2%。今天我们来谈谈查收入固定利率贷款 vs 不查收入浮动利率贷款。
大家的直观印象是利率越低,月供越低,其实低利率还隐藏了两个额外优势:1、月供中的本金占比(当月偿还本金÷月供),此比值越高越好,2、n期后的剩余本金,此金额越低越好。
我们以贷款金额40万,30年,对比2.5%、4.5%、6.5%,月供分别节省446和948,但真正的重点在于:1、2.5%利率的第1个月,本金占比47%,而4.5%利率的本金占比只有26%,6.5%利率的本金占比只有区区14%!2、一年后2.5%利率可以比4.5%利率多还2,616本金,比6.5%多还4,598本金。
4.5%是不查收入贷款最初3至5年的常态,6.5%是不查收入贷款3至5年之后浮动利率的常态。很多客户会说,那我可以先贷3年,再重贷。但请不要忽略两个潜在事实:1、世上没有免费的午餐,每一次重贷都有估价费、Escrow费、title费、lender费等等,2、3年后重贷,原本剩余的27年又重新变为30年,本金占比再次降低,继续辛辛苦苦给银行多打3年工。
查收入贷款需要提供2年税表,很多客户第一反应是抗拒,认为会多缴税。但其实银行验证的只是你的收入,而不是缴税金额。敲黑板划重点:高收入≠高税收!实操中有很多tax deduction和tax credit可以使用,从而降低你的缴税金额,这也是一位优秀的贷款经纪和会计师真正应该提供给你的服务。
(文中的英文是行业俗称,无法信达雅的翻译成中文,请谅解)