买房之后最快什么时候可以 Refinance？建议 Refinance 的时间点是什么？

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随着房贷利率下降，许多屋主都在评估进行重贷 Refinance，以求找到最低利率来省掉利息。但具体在买房/缴贷款多久后才可以申请 Refinance 呢？其实法律上并没有明文规定可以 Refinance 的时间点，多半都是按照借款单位（如贷款公司）自己的规则。不过就算屋主可以马上符合 Refinance 资格，在做决定之前，都要评估办理 Refinance 会产生的一次性费用。以下整理出不同贷款单位针对 Refinance 的相关条件规定。

联邦房屋贷款 (FHA) 的简化快速再融资方案 (Streamline Refinance)

美国联邦住房管理局提供的「简化快速再融资方案」(Streamline Refinance) 吸引很多 FHA 贷款人及非 FHA 贷款人前来申请。要申请这种 Refinance 方案的话，FHA 要求第一年210天内不能有迟交超过30天的纪录。如果贷款已经超过一年，则准许一次30天的迟交，但不能发生在最近的90天内。

借款单位核准 Refinance 的规定

贷款公司在审核贷款的时候会考虑所有风险，此外他们也不可以乱贷，因为一旦被发现没有依照借款进程就乱贷，可能会被主管单位处罚甚至吊销执照。办 Refinance 的时候，贷款公司需要考虑到房贷利率很少会急剧下降，如果在刚调降利率时马上就去 Refinance 对屋主比较有利，所以大多数贷款公司倾向12个月的观察期 (Seasoning)，除了看贷款者有没有借机炒房，也想要看看有没有定期还款记录。

贷款时钟归零

Refinance 意思是「重贷」，屋主会重新偿还一笔贷款。虽然说 Refinance 能让屋主把30年贷款 Refinance 成15年贷款，但大多数 Refinance 只是把你从旧的30年贷款换到新的30年贷款。假使你已经有五年的还款纪录，新的再融资甚至有可能变回30年贷款。这看起来问题不大，但想想看分期偿还时间表上如果一开始只支付了一点本金，这样长远下来并不是个有利的选择。

注意有没有提前还款罚金

Refinance 之前要看一下现有的贷款条例，确定有没有因过早 Refinance 而伴随的提前还款罚金。贷款公司其实耗费很多资源在筹备款项，如果太早还款/太早在融资反而让他们没有赚头。大致来说，中间需要间隔12个月的缓冲期方可以 Refinance，在这期间，建议先查清楚中间隐藏款项和最后的收益高低，再来考虑是否要 Refinance。

算好过户结算费 (Closing Costs)

过户结算费是在房产交易结算时支付的贷款机构和第三方费用，费率范围是在 Refinance 价格的 2% 至 5%。代表着每 $100,000 需支付 $2000-$5000。这笔钱可能以额外附加计算或者追加在借款上。虽然您可以选择低结算费的借款方，但记得，没有一方是会白白给你好处的，有时候可能是隐藏帐或是更高额的利率。

考虑停损点

要知道，Refinance 还是等于加了一笔费用到您最初的贷款上，每个月省去$50不等于办 Refinance 值得甚至合理。假设屋主有一笔30年$200,000的贷款，而现在还有25年还款期，4％的利息，$4418 的过户结算费。计算下来需要96个月的存款去达到与附加费用打平的状态。所以还是要请贷款公司帮忙计算一下实际金额状况，免得因小而失大。

办房贷重贷最佳时机，降0.5%能省数万美元，七成屋主 Refinance 房贷可直接获利

目前房屋贷款利率仍然位于历史低位，对潜在买房者和已经贷款买房的人来说仍是好消息，已经贷款买房的可以趁机做 refinance，如下图免费分析工具可以选择所居住州的 Refinance 公司推荐。各家 Refinance 给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动，如果想要在这里省点钱，货比三家绝对不吃亏。