根据房地产经纪人协会NAR的数据，2024年4月，美国二手房的中位售价为$41.4万美元。当然房价因地区差异还是很大的，不同州、不同城市，甚至同一条街上的两栋相似房子，售价也可能差很多。
所以，如果想买房或卖房，怎么知道自己付的（或开的）价格是不是合理呢？这个“合理价格”听起来像科学，其实也有点像玄学在……
2006年，Zillow推出了一项叫做Zestimate的在线估值工具，彻底改变了消费者了解房屋价值的方式。在此之前，大多数人只能依靠房产经纪人来判断房子的价格。虽然Zillow不是第一个做房价估值的网站，但却是第一个在全国范围内提供免费、即时服务的公司。
Zestimate利用公开数据、MLS房源信息、用户提交的信息以及Zillow的专属算法，评估房屋的市场价值。它还考虑到了家庭情况、地理位置和市场趋势。
Zestimate的核心是一种叫做“自动估值模型AVM”的算法，考虑到了附近近期房屋售价、房屋面积、卧室和浴室数量、房龄、市场走势等，确定出一个近似值。在房屋风格统一、近期交易频繁的地区，AVM往往是最准确的。
据Zillow估计，它已经为170万个在售房源和1.157亿个非上市房源提供了估值。该公司也强调，对于正在挂牌出售的房产它的Zestimate准确率相当高。挂牌房源的误差率仅1.94%，非挂牌房源的误差率为7.06%。在94.8%的挂牌房源中，Zestimate的价格与售价的差距在10%以内，而对于非挂牌房源的比例是62.41%。
算法vs.房产经纪人
长期以来，房地产专业人士一直提醒消费者：不要盲目信任AVM的准确性。Side房产公司的联合创始人Hilary Saunders表示，“Zestimate 和其他在线工具确实适合用来了解大概的价格范围，但它们缺少的，正是房产经纪人的优势，比如某条街道或某个社区的受欢迎程度、像户外生活区这样的加分升级，或是刷掉卖家最爱的某种颜色的墙面所需的成本”。
对于一些独特房型、缺乏近期成交数据的市场，或是人口稀少的地区，在线估价工具往往也束手无策。
最著名的翻车案例之一，是Zestimate曾在2016年严重高估了Zillow前CEO Spencer Rascoff的房子价格，比实际成交价高了40%。原因之一就是那块地形非常不规则，而这种细节，算法根本无法识别。
当涉及到一些微妙的细节时，房产经纪人就很有优势了，比如某个街区的热闹程度、装修增值空间，甚至垃圾场的味道会随着风吹过来，让整个社区臭气熏天。
来自南加州的房产经纪人Wendy Hooper Ross指出，“在线估价工具通常不知道那些细微差异，例如同一社区的两套户型一样的房子，可能因为屋况、景观、噪音不同，价值差很多”。
“比如在Laguna Beach，山坡上朝北的房子和朝南的房子土壤稳定性就不同。而在Ladera Ranch的Covenant Hills豪宅区，一到Santa Ana强风季节，垃圾场的味道飘过来，整个社区都会被薰得难受。听起来好像很荒唐，但这些都是我们在帮客户判断房产价值时必须考虑的细节”。
大多数经纪人会免费提供一份“市场对比分析报告CMA”，作为服务的一部分。这种报告会参考最近的类似成交案例，并进行合理调整，估算出最接近实际的当前市场价。一个精心制作的CMA通常会考虑很多因素，比如房屋面积、土地大小、建造年份、屋况、功能性、噪音干扰、视野、房间数量等等。
从这些角度看，经纪人制作的CMA确实比在线算法AVM来得精准得多。但Ross也想提醒大家，CMA不是完全客观的，它在很大程度上取决于经纪人的知识与经验。而且，并不是所有经纪人都有接受过专业的估价培训。有些经纪人对正式的房产估价流程几乎一无所知，甚至根本不懂行业标准。
“有些不太诚实的经纪人可能会迎合卖家的期望价格，只为了拿下这个房源代理权”。
所以大家可以主动要求看一些经纪人以往做过的CMA报告，来对比最终成交价，看他们的判断到底准不准。
房屋估价仍然是终极标准
在精准度方面，无论是AVM还是经纪人提供的CMA，都无法替代真正的房产评估Appraisal。所谓的Appraisal，就是由持牌或认证的专业估价师在特定时间点，对一套房子的市场价值进行判断。这个数值反映的是：一位典型买家，在看到房屋当前状态后，愿意出多少钱购买它。
连Zillow官网自己都写了，“Zestimate并非Appraisal，不能替代专业的房产评估”。
据评估管理公司eValuation Zone的首席执行官表示，房产评估之所以最准确、最值得信赖，是因为它就是估价师的专长和本职工作，他们懂得如何解读当地市场的细微差异，并针对房屋的独特特征进行精准调整。
“一个高品质的房产估价，不仅反映了专业技能，还包含了对市场的本地认知与经验判断”。
如果涉及贷款，银行通常会要求Appraisal报告作为放贷的数据。即使不是贷款，在确定挂牌价格、清算遗产、或在离婚诉讼期间，房主也可以要求专业的估价。Appraisal的费用依地区与房屋复杂度不同，大多数的费用是在$400~$700之间。
所以，房产的最终成交价要取决于买家愿意出多少、卖家愿意收多少以及银行愿意贷多少。听起来像是一门玄学，但其实只要有足够的公开数据（比如Zillow、Redfin等网站提供的挂牌房源、周边成交价格等），卖家大致可以知道自己房子的市场热度，买家也可以估出自己出价的合理范围。最后再交给房产经纪人和估价师来对数值进行微调。
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