房屋检验（home inspection）是购房流程中的重要选择步骤，可帮助买家了解房屋潜在缺陷，并据此要求卖方修复或重新协商价格。
什么是房屋检验？
房屋检验是由持牌检验员对房屋状况进行的专业评估。检验员会在数小时内对房屋主要结构和系统进行目视检查与基本测试，并出具详细报告。报告内容通常涵盖重大与轻微瑕疵，并提出基于安全与正常磨损的修复建议。具体要求因州而异，但通常会覆盖房屋主要结构。
房屋检验不包括什么？
检验仅评估房屋的状况，不涉及房屋价值。房屋估价（Appraisal）才会确定房屋价值，且多用于贷款审核。
检验报告也不会提供维修费用。若需估价，需咨询承包商或安排专项检验。
房屋检验的类型
房屋检验主要分为标准检验与专项检验。
标准房屋检验
最常见，用于整体评估房屋内外部结构，包括地基、屋顶、爬行空间等。检验员还会检查主要系统，如管道、暖通空调（HVAC）、电气系统、家电、车库门，以及排水、屋外坡度或可见霉菌问题。检验不会检查墙体内部、烟囱、管道内部、下水道或电箱内部。
时间一般为 3–4 小时，费用 250–700 美元不等。
专项检验
当标准检验发现潜在问题（尤其涉及健康或安全风险）时，建议进一步进行专项检验。常见专项检验包括霉菌、害虫、氡气、含铅油漆、石棉、下水道和化粪池等。每项均需要不同的专家，收费差异大，如白蚁检验约 100 美元，下水道检验可达 700 美元以上。
为什么要进行房屋检验？
简单走访无法判断房屋结构与系统状况。专业检验可提前揭示可能的安全隐患和未来高额维修风险。大多数买家会在报价中加入检验附带条件（inspection contingency），以便在检验发现问题后可以无损退还诚意金也叫保证金（earnest money deposit）并退出交易。
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• 常规贷款：不强制要求检验
• FHA 或 VA 贷款：通常要求检验，以避免严重房屋问题影响还贷能力
什么是房屋检验附带条件？
这是购房合同中的条款，允许买家因检验发现的问题而取消交易并取回保证金。
检验期通常为 5–10 天，买家需在期限内提出维修要求。
为什么要加入检验附带条件？
它给买家更大的灵活性，不必冒着巨大资金风险购买问题房屋。
若没有检验附带条件，检出重大问题后买家若退出将失去保证金。对一套 35 万美元的房屋而言，保证金一般为 1–3%（3,500–10,500 美元），远高于几百美元的检验费用。
放弃检验附带条件的风险
在竞争激烈的市场中，有买家会放弃检验附带条件来提高成功率。但放弃后，即使检验发现问题，买家也不能以此退出交易而保留保证金。
无检验时了解房屋状况的其他方式
• 有些卖家会提前进行“预检”（pre-inspection）并向买家提供报告
• 查看卖方披露文档（Seller Disclosures），其中应列出已知问题与未获许可的工程
何时安排房屋检验？
• 在提交购房报价时加入检验附带条件
• 报价被接受后房屋进入 pending 状态，通常需在 一周内完成检验
• 检验费用由买家承担，因此无需在签合约前进行检验
房屋检验当天会发生什么？
买家应到场。检验员会边检查边说明重点，买家可随时提问。最终结果会在书面报告中呈现。检验费用需在服务当天支付，不能计入过户费用或贷款。
房屋检验后怎么办？
收到检验报告后，与经纪人讨论下一步：如果有检验附带条件，可依任何问题退出交易。使用 FHA 或 VA 贷款的买家，还需确认检验结果是否会影响贷款审批。
如果决定继续交易，买家可以：
• 要求降价
• 要求卖方在交房时提供维修资金
• 要求卖方先行修复
• 若问题严重且卖方拒绝协商，可选择退出交易
新建房是否需要检验？
即使购买新建房，也可进行检验，并加入检验附带条件。部分买家会在施工阶段加入多个专项检验，如浇筑地基前或封墙前检查。虽然新房出现重大问题的概率较低，检验仍能增加安心度。
来源: Zillow
